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劉黎兒 : 蓋那麼多大家又買不起 房價只好大崩盤 !

劉黎兒 : 蓋那麼多大家又買不起 房價只好大崩盤 !

日本新建的住宅公寓完全賣不出去,而且是24年來最低潮,跟泡沫經濟崩盤時一樣,房產建商即使賠錢也只好賣,但出血拋售也沒人買,主要原因是太貴了,沒人買得起,加上日本少子化嚴重,沒有人,蓋那麼多超貴的新屋要賣給誰,連囤房都沒價值了,台灣其實問題更大,難道8800億元破壞環境的前瞻計畫就是在救濟營造商以綁樁買票嗎? 

日本2016年中古住宅公寓成交數量首次超過新建住宅,雖然被稱為是「中古時代」的來臨,其實中古也賣不好,只是新建住宅完全賣不出去,原因就是賣太貴了,想住房的人買不起,而且日本政府逐漸調整公告地價,以及塔樓大廈高低層課稅差別化,囤房避稅或減少遺產稅等手法不管用,有錢人囤房好處越來越少了。 

最主要還是日本人口不斷在減少中,每年出生不到100萬位嬰兒,沒人住房,空屋率不斷升高,囤房也要能賣得出去、租得出去才行呀! 

日本不動產經濟研究所在4月17日發表2016年度首都圈新建住宅公寓銷售戶數為3萬6400戶,是日本泡沫經濟崩潰後24年來最低水準,不到最尖峰的2000年9萬5635戶的一半,只有4成弱而已;而且其中推出後一個月內的成交率不到7成,也是從金融海嘯以來最差的狀態,也就是日本新建住宅已經陷入跟泡沫崩盤以及金融海嘯時一樣了。 



許多著名的大房產業者推出的新屋,在東京很不錯的地段,已經到了入居的時期了,居然還有3分之1以上都沒賣出去,以前很少有這樣的現象。 

當下最大的原因是賣價過高,所以賣不出去;想買房的人買不起的狀態一直持續著,房產業者無法隨便降價,而且貴到若只是小幅出血也沒用,只好暫時休戰。 

房子會賣到超貴的主要原因,是日本現在因為首都圈有奧運相關建設,而且東北復興建設預算,或是自民黨用來綁樁買票而大散錢的修橋補路的「國土強韌化計畫」等,因此日本營造業界工資暴漲,而且人手嚴重不足,事故連連,此外日圓貶值以及油價上漲,建築資材費暴漲,現在日本蓋住宅公寓大廈,建築費用是10年前的2倍。 

加上這幾年,安倍跟日銀總裁黑田東彥大印鈔票、寬鬆銀根,大吹「黑田泡沫」,許多有錢人因為股票發了財,錢沒去處,只好拿去買房產;而且到前年為止,還有陸客來日本爆買房地產,因此對未來過度樂觀的評估,造成有些住宅公寓用地取得本身的暴漲,許多營造商或房產業者去搶用地時,用原來兩倍價格來買地,因此蓋新住宅成本超高的,現在完全回收不來。 

雖然資本雄厚的大財團是可以暫時按兵不動,因為他們認為住宅建築的成本不會降低,只要不要再蓋太多,手頭的「新屋」總是會賣出去的;但是體力較差的中小營造商、房產業者就撐不住,只好開始降價拋售;原本許多業者就是相準房產泡沫想撈一把,結果大大落空,看來今年內不少業者會相繼倒閉。 

現在中小房售業者已經開始出現覺悟賠錢來賤價拋售的,而這些業者只是大崩盤前開始鬆動的小石頭,瞬間就會出現暴跌物件,一發不可收拾的。 

日本房產這麼慘,也有許多業者當初蓋的時候是期待陸客爆買,沒想到2015年還爆買的陸客,2016年就突然叫停了;這一方面是許多陸客或是香港、新加坡等華人發現在日本買房的維持成本太高,而且一轉手就先折舊好幾成,就算沒住過,也一下被算成中古了。 

此外,買了日本好地段超貴房子,就算能順利租出去,像我最近遇到有位華人在東京皇居附近買了不錯的塔樓大廈,還運氣很好地出租給外商派駐東京的房客,但發現根本不划算,而且2年不到因調動而被退租,日本房客嫌貴而且要求重新裝潢,費用驚人,收到的禮金根本不夠用,此外修繕基金、管理費以及房租稅金驚人,完全是賠錢、賠力氣狀態;許多台灣貴婦,當初因為「因為別人都在日本有房子,我也要!」但即使狀況超順利,也都暗暗叫苦,尤其當初在日本買房時日圓超貴,現在日圓低價位,搞來搞去,要回收原來的6成都很拚呢! 

陸客更是早已對日本房地市場歇手了,主要因為中國當局嚴重管制外匯,要一次匯出那麼多錢來日本囤房的門檻越來越高,而且現在全球都知道日本房產在2020東京奧運後會更大舉狂跌,隨便出手,必然會受傷嚴重。 

日本長期而言,就是少子化嚴重,空屋率超高,原本營造商就不應不斷去蓋大量超貴的所謂「投資用」住宅,讓真正想住屋的人買不起,這樣的泡沫當然很快就會破的。 

台灣房價幾乎世界最貴,少子化世界最嚴重,實際空屋率也不會低於日本,因此狀況不會比日本樂觀,許多房地產業者互相掩護,製造非空屋假象來粉飾太平;或許眼看台灣營造業者也快撐不下去了,就用8800億台幣的「前瞻架計畫」來拯救嗎?靠營造大破壞環境來買票、綁樁的歹戲還要不斷重演嗎?債留給買不起房而不敢生、生不出來的子孫買單,恐怖萬分!

文 / 劉黎兒
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